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“挂牌价一亿欧元。”
“现在只要有人肯出两千万欧元就卖。”
“哪怕加上百分之九的资产转让税，也不过两千一百八十万欧元……”
又一辆奔驰S级轿车，又一次行驶在由机场前往市区的高速公路上，韩易轻咬指甲，皱起眉头，看着手机里安托万-嘉舍转发来的电子邮件。
“安托万。”
“我在，韩先生。”
“我们再核对一下帕萨拉夸庄园的具体参数吧。”
“没问题。”
“占地面积？”
“4.63英亩。”
“转换成平方米是？”
“18736.95平方米。”
“建筑面积？”
“4365平方米……”安托万-嘉舍翻阅着马蒂亚-科伦比尼提交给他的资产评估报告，这是洛夫家族两年前委托米兰城内的机构做的评估，“其中有873平方米完全无法使用，需要进行修复。”
“老天。”韩易揉揉太阳穴，“具体是哪些部分来着？”
“帕萨拉夸主楼别墅，2462平方米都处于可以使用的状态。9间套房里有14个卧室、9个浴室、3个盥洗室。”
“可以使用，但还是需要做一些小规模的维护吧。”韩易沉吟道，“很多房间挺陈旧的……布草就不说了，部分家具漆都快掉完了。”
“如果我们的目标是开设一家能够吸引阔绰消费者的奢华度假酒店，那么室内的所有陈列——除非是有象征意义和收藏价值的古董——全得更换一遍。还有，主楼的顶层是阁楼设计，320平方米，之前用来当贮藏室，想要使用的话，连地板都得撬掉再铺一次。”
“哪些东西可以保留？我觉得至少吊灯可以留下吧？那可是威尼斯共和国解体之前，最后一批出口的水晶吊灯。”
“当然，这是帕萨拉夸庄园保持历史厚重感和独特竞争力的重要元素，还有卡扎尔王朝时期的波斯地毯。嗯……浴室里的古董法式和英式大槽浴缸也得留下来，哪怕有几处破损的地方，也得尽量找原厂按照当时的图纸复刻。愿意花几千美元入住的客人，非常看重别墅整体观感与室内设计细节之间的连贯性。”
“我也是这样的想法，如果要继承一座二百三十年前的古典庄园，就必须保持它的原始风味。拿破仑看到的是什么，我们给顾客呈现的就是什么，这才能凸显出帕萨拉夸的价值。”
“我完全赞同，韩先生。”
“继续吧……主楼后面那一栋呢？”
“普斯帕拉斯，一直都是拿来当次要访客的住所使用的。拿破仑和丘吉尔住主楼，他们的扈从就住普斯帕拉斯，所以，虽然面积小一些，只有1129平方米，但却设计了12间带独立卫浴的卧室，还有单独的厨房、客厅与餐厅。”
“这栋楼，未来应该是客流量最大的地方。”韩易摩挲着下巴，“毕竟不是每个人都能付得起套房的钱，可以看湖的景观房更贵，更别说临湖而建的贝利尼别墅了……那边有多大？普斯帕拉斯的一半？”
帕萨拉夸庄园的布局，总体来看十分简单，由于是在科莫湖边的一座小山坡上建成，地势自然会有高低之分。卡洛斯-费利斯-索威因地制宜，将庄园划分成了七大平台。最高处的第一平台，是普斯帕拉斯客楼和挂在别墅边缘的一排马厩与贮藏室。第二平台最显要的位置与外部道路连接，马厩、塔楼、正大门和帕萨拉夸别墅主楼都聚集于此。第三平台左边是泳池，右边是意式花园。第四平台左边是玫瑰园，右边是果园，栽种着苹果树、杏树、樱桃树、榛子树还有枣树，以及鲜食葡萄藤。每一颗果树，都在这里至少生长了上百年时间，哪怕最近几十载疏于管理，也没有影响它们的旺盛生命力。
果园的北面，还有一排低矮的平房，这里是索威专门为主楼与贝利尼别墅的贵客划出的专用厨房。贵族们不喜欢自己生活的环境里烟雾缭绕，所以设计师特地将厨房移至花园，而且正好摆放在两栋别墅之间，保证主人与宾客可以及时且即时地享用美味。
第五平台，依旧遵循左右两侧各分一区的规划模式，橄榄园在左，蔬菜园在右。引人瞩目的是，蔬菜园北面的空地，还开辟出了一个室外地滚球球场。这是一种起源于罗马帝国时期的运动，在意大利本土、巴尔干半岛和美国的意大利裔社区里蔚为流行。
其他国家的豪宅，都绝无可能见到跟地滚球有关的设施，这也算是意式庄园除了塔楼之外，最鲜明的一抹亮色了。
来到第六平台，娱乐活动变得更大众化了一些——左侧是一个红土网球场，完全按照法国网球公开赛的标准设计，是爱沙尼亚的男爵夫人接手帕萨拉夸庄园之后的第一项改造工程。而右侧，则是贝利尼居住了四年的那栋别墅。其实，这栋最靠近科莫湖的别墅，正式名称并不叫贝利尼别墅，而是CasaalLago，湖滨别墅，但人们总是喜欢更富有名人光环和传奇意味的称谓。
“贝利尼别墅有……454平方米，是主楼的差不多六分之一。4个套房，总共6间卧室、4个浴室、2个盥洗室。跟普斯帕拉斯的结构差不多，还是客厅、餐厅和厨房一应俱全，只不过整体尺度都比普斯帕拉斯要小上不少。”
“贝利尼别墅的维护情况居然是最好的，这一点我倒是没想到。”韩易抬眼回想了一下，“那些设计师家具感觉跟新的一样，客厅里居然还有线阵音响。厨房的所有设备，更是全都由不锈钢制成……看起来根本就不像是帕萨拉夸的一部分。”
“面积小当然更好打理。”安托万-嘉舍应道，“自从帕萨拉夸庄园开放租赁以来，单次接待的客人数量很少，而且因为贝利尼别墅临湖，名字听上去又最具吸引力，所以其实绝大部分家庭都会选择集体入住这里，而不是主楼。使用率高，反而让它重焕新生了。”
“那么，现在客房的定价策略很明确了。”韩易点了点手机屏幕，“普斯帕拉斯价格最低，吸引那些想要入住科莫湖，但是预算不够他们支付湖景套房的客人。主楼价格适中，嗯……看庭院的卧室，可以只比普斯帕拉斯略高一点点。面朝科莫湖的套房，跟贝利尼别墅里的湖景房可以定在同一价位，因为主楼的套房平均下来比贝利尼别墅那边要大上一二十平米。”
“主楼的主卧除外。”安托万-嘉舍补充道，“就是那间250平的。”
“肯定的，那就算是帕萨拉夸的皇家套房了，或者想个更吸引人的名字，比如拿破仑套房之类的。”韩易思忖半晌，才继续开口说道，“普斯帕拉斯、贝利尼别墅和主楼的房间都没有什么结构上的大问题，最多就是需要重新做做室内装潢，那除了阁楼的320平米之外，另外……553平米需要修复的区域在哪里？”
“几乎所有的户外功能区。”安托万长舒了一口气，“75平米的泳池、与泳池相连的106平米的室内休息区、橄榄园75平米的温室，还有看门人的公寓、车库、洗衣房和其他房间，一共96平米……”
“怪不得门卫的服务态度如此粗鲁。”韩易笑道。
“现在我能理解了。”安托万也跟着笑了几声，“还有地窖、飞镖室，和塔楼，加在一起总共553平方米。不过，韩先生，值得我们注意的是，这些只是建筑部分需要修复的面积而已。花园，就像您看到的那样，得颇费一番功夫才能入眼。就说泳池边的那处花园吧，如果资产评估报告没出错的话，这里本来应该有一大片柠檬树，和十一个可以正常运转的小型喷泉……我们昨天去看的时候，却什么都没有。”
“是啊，还有第七平台的私人码头。”韩易接过安托万手中的资产评估报告，念道，“墙壁和通向湖面的台阶，均采用古典莫尔特拉西奥石材包裹，两侧有玫瑰、匍匐茉莉和夹竹桃组成的花园。墙壁——严重腐蚀，台阶——需要重新搭建，花园——不见踪影。”
“这些就是把挂牌价从一亿欧元削到两千万欧元的减分项。”
“你之前管理过类似的地产项目，那个山庄……叫……”
“阿尔布瓦山酒庄。”
“是的，阿尔布瓦山酒庄，跟帕萨拉夸庄园应该差不多大吧？”
“占地面积差不多，房间要多一些……阿尔布瓦山那边有51个房间。”
“那按照你的经验来预估，2000万欧元买下这里之后，还得花多少钱才能彻底修复到……可以作为奢华型度假酒店对外营业的程度？”
“这个……不好说。”安托万-嘉舍微蹙眉头，“如果我没猜错的话，您应该没有想要改变主体风格的意图，对吗，韩先生？只是想把它给修复到1787年建成时的初始状态……最多再加一些能够让现代旅客感到舒适的新功能区，比如私人影院或者健身房之类的。”
“完全正确。”韩易点点头，“来科莫湖度假的人，肯定都是抱着体验纯正意大利风情的心态来的，不然这里早就遍地丽思卡尔顿和四季酒店了……既然这些享誉全球的大牌都挤不进来，那便只能说明一点，在科莫湖，只有复古的、独立的、意式的，才是盈利的。”
“好的，既然不需要大改，那么我们可以用科莫湖沿岸这种品质的复古滨海别墅的平均价格来做参考。类似的房屋，平均售价在每平方米15000欧元左右，也就是说，建筑面积超过4000平方米的帕萨拉夸庄园，正常情况下应该能以6000万欧元的价格售出。”
“而现在，洛夫家族愿意以2000万欧元的价格将其售出，也就意味着，它跟其他良好运转的科莫滨湖别墅相比，有超过四千万欧元的价值缺口。”
“我知道，这样的算法很粗糙，但现阶段只能这样大致地估算一下。”
“也就是说，我还得花至少四千万欧元进行修复工作。”
“价值缺口四千万欧元，并不意味着您就要投入四千万欧元进去。我估计……修复到可以作为奢华度假酒店使用的程度，两千万欧元就够用了，如果想要让它更上一个台阶，加一些能提升现代旅客满意度的服务项目进去，那可能就是两千……三千万欧元以内。”
“三千万欧元的……修复费用。”
韩易在心中默默计算着这次交易的得失，其实，他更希望帕萨拉夸庄园是处于完美的状态，而不是现在看到的，半荒芜的场景。若是维护得当，能够勾起韩易的消费欲望，那么别说一亿欧元，两亿欧元韩易都愿意掏。
毕竟只要正面情绪反馈足够强烈，花出去多少就能赚回来多少，那自然是多多益善。
但目前的局面就有点尴尬了，按照帕萨拉夸现在的维护情况，硬花一亿欧元，韩易只会觉得自己当了冤大头，别说正面情绪反馈了，估计到时候备忘录得从他的现金账户里倒扣几千万。而两千万欧元这个底价，听上去确实很划算，毕竟再怎么说，帕萨拉夸庄园的占地面积也有接近5英亩，哪怕光买这块地，也是值得的。
但买下来之后，花出去的这笔修缮费用，究竟算是消费呢，还是维护费呢？
韩易就此咨询过祂们，但一如既往地得不到回应。
对待这类问题，备忘录的处理方法一贯且坚决——沉默。提问的频率多了，韩易大致也能摸清楚祂们这样做的初衷。情绪反馈是一个非常主观的指标，你觉得这个东西好，那就是好，哪怕客观层面上来说它一文不值，但如果花出千万美元能够让伱兴奋雀跃，那也能够获得奖励。
性质亦是如此，如果你认为它是消费，它就是消费。如果你认为它是维护费，它就是维护费。
一切的答案，都只能从内心深处叩问自己。
如果这条路行得通——这条路指的是，低价收购过时资产能获得奖励，投入巨额资金进行修复也能获得奖励——的话，那这无疑是又一扇向韩易敞开的，潜力无穷的财富大门。
到时候，所有的地产项目都可以用相同的方式操作，酒店也好、商业办公楼也好，甚至是一片空地也好，买下来再进行二次开发。一个项目，多次消费，多次返现。
但如果行不通呢？
以这次的帕萨拉夸庄园为例，如果2000万欧元买下庄园，奖励了4000万欧元，但还得投入3000万欧元进去做修复，最后一笔交易忙活好几个月，就赚了1000万欧元，值得吗？
更重要的是，未来类似的项目，明知道修复费用不会得到奖励的情况下，前期消费产生的正面情绪反馈还会有那么高吗？
你说买下来，放在那里，不做修复行不行？
那这不就相当于是买了一个迅速贬值的劣质资产，然后将其弃之不顾吗？
这种消费，用脚也想得出来，不会让韩易获得什么满足感。
囤货居奇这种商业行为自古有之，绝大多数情况下，购买像土地这种不可再生的资源，哪怕放在那里，长远来看都是能保值甚至增值的。
但这不符合韩易的需求。
能够短时间内让财富大量繁殖的他，绝不会选择如此稳健保守的投资路线。
这就是韩易显得有些犹豫，面对两千万欧元的“低廉”价格，并没有当场拍板，而是向马蒂亚-科伦比尼和他背后的洛夫家族表明，需要一段时间来思考的主要原因。
重建帕萨拉夸，是一场机遇与风险并存的未知历险。
是否要踏出这一步？
还是这次南欧之行，就下单一个游艇，等待TV号为他带来现金奖励即可？
韩易迟迟无法做出决定。
隐藏在迷雾中的天量财富，可以继续蛰伏在黑暗之中静静等待，但时间，这个最公平的计量单位，却绝不会停在原地候他。
10月6日，伦敦的弗里兹艺术展正式拉开帷幕。
在科莫湖和米兰城呆了快一周的韩易，此刻正在从希斯罗机场，前往梅费尔区克拉里奇酒店的路上。
下一个用金钱改变自身、改变世界的机遇，在前方迎接着他。
“现在只要有人肯出两千万欧元就卖。”
“哪怕加上百分之九的资产转让税，也不过两千一百八十万欧元……”
又一辆奔驰S级轿车，又一次行驶在由机场前往市区的高速公路上，韩易轻咬指甲，皱起眉头，看着手机里安托万-嘉舍转发来的电子邮件。
“安托万。”
“我在，韩先生。”
“我们再核对一下帕萨拉夸庄园的具体参数吧。”
“没问题。”
“占地面积？”
“4.63英亩。”
“转换成平方米是？”
“18736.95平方米。”
“建筑面积？”
“4365平方米……”安托万-嘉舍翻阅着马蒂亚-科伦比尼提交给他的资产评估报告，这是洛夫家族两年前委托米兰城内的机构做的评估，“其中有873平方米完全无法使用，需要进行修复。”
“老天。”韩易揉揉太阳穴，“具体是哪些部分来着？”
“帕萨拉夸主楼别墅，2462平方米都处于可以使用的状态。9间套房里有14个卧室、9个浴室、3个盥洗室。”
“可以使用，但还是需要做一些小规模的维护吧。”韩易沉吟道，“很多房间挺陈旧的……布草就不说了，部分家具漆都快掉完了。”
“如果我们的目标是开设一家能够吸引阔绰消费者的奢华度假酒店，那么室内的所有陈列——除非是有象征意义和收藏价值的古董——全得更换一遍。还有，主楼的顶层是阁楼设计，320平方米，之前用来当贮藏室，想要使用的话，连地板都得撬掉再铺一次。”
“哪些东西可以保留？我觉得至少吊灯可以留下吧？那可是威尼斯共和国解体之前，最后一批出口的水晶吊灯。”
“当然，这是帕萨拉夸庄园保持历史厚重感和独特竞争力的重要元素，还有卡扎尔王朝时期的波斯地毯。嗯……浴室里的古董法式和英式大槽浴缸也得留下来，哪怕有几处破损的地方，也得尽量找原厂按照当时的图纸复刻。愿意花几千美元入住的客人，非常看重别墅整体观感与室内设计细节之间的连贯性。”
“我也是这样的想法，如果要继承一座二百三十年前的古典庄园，就必须保持它的原始风味。拿破仑看到的是什么，我们给顾客呈现的就是什么，这才能凸显出帕萨拉夸的价值。”
“我完全赞同，韩先生。”
“继续吧……主楼后面那一栋呢？”
“普斯帕拉斯，一直都是拿来当次要访客的住所使用的。拿破仑和丘吉尔住主楼，他们的扈从就住普斯帕拉斯，所以，虽然面积小一些，只有1129平方米，但却设计了12间带独立卫浴的卧室，还有单独的厨房、客厅与餐厅。”
“这栋楼，未来应该是客流量最大的地方。”韩易摩挲着下巴，“毕竟不是每个人都能付得起套房的钱，可以看湖的景观房更贵，更别说临湖而建的贝利尼别墅了……那边有多大？普斯帕拉斯的一半？”
帕萨拉夸庄园的布局，总体来看十分简单，由于是在科莫湖边的一座小山坡上建成，地势自然会有高低之分。卡洛斯-费利斯-索威因地制宜，将庄园划分成了七大平台。最高处的第一平台，是普斯帕拉斯客楼和挂在别墅边缘的一排马厩与贮藏室。第二平台最显要的位置与外部道路连接，马厩、塔楼、正大门和帕萨拉夸别墅主楼都聚集于此。第三平台左边是泳池，右边是意式花园。第四平台左边是玫瑰园，右边是果园，栽种着苹果树、杏树、樱桃树、榛子树还有枣树，以及鲜食葡萄藤。每一颗果树，都在这里至少生长了上百年时间，哪怕最近几十载疏于管理，也没有影响它们的旺盛生命力。
果园的北面，还有一排低矮的平房，这里是索威专门为主楼与贝利尼别墅的贵客划出的专用厨房。贵族们不喜欢自己生活的环境里烟雾缭绕，所以设计师特地将厨房移至花园，而且正好摆放在两栋别墅之间，保证主人与宾客可以及时且即时地享用美味。
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“主楼的主卧除外。”安托万-嘉舍补充道，“就是那间250平的。”
“肯定的，那就算是帕萨拉夸的皇家套房了，或者想个更吸引人的名字，比如拿破仑套房之类的。”韩易思忖半晌，才继续开口说道，“普斯帕拉斯、贝利尼别墅和主楼的房间都没有什么结构上的大问题，最多就是需要重新做做室内装潢，那除了阁楼的320平米之外，另外……553平米需要修复的区域在哪里？”
“几乎所有的户外功能区。”安托万长舒了一口气，“75平米的泳池、与泳池相连的106平米的室内休息区、橄榄园75平米的温室，还有看门人的公寓、车库、洗衣房和其他房间，一共96平米……”
“怪不得门卫的服务态度如此粗鲁。”韩易笑道。
“现在我能理解了。”安托万也跟着笑了几声，“还有地窖、飞镖室，和塔楼，加在一起总共553平方米。不过，韩先生，值得我们注意的是，这些只是建筑部分需要修复的面积而已。花园，就像您看到的那样，得颇费一番功夫才能入眼。就说泳池边的那处花园吧，如果资产评估报告没出错的话，这里本来应该有一大片柠檬树，和十一个可以正常运转的小型喷泉……我们昨天去看的时候，却什么都没有。”
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“阿尔布瓦山酒庄。”
“是的，阿尔布瓦山酒庄，跟帕萨拉夸庄园应该差不多大吧？”
“占地面积差不多，房间要多一些……阿尔布瓦山那边有51个房间。”
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“而现在，洛夫家族愿意以2000万欧元的价格将其售出，也就意味着，它跟其他良好运转的科莫滨湖别墅相比，有超过四千万欧元的价值缺口。”
“我知道，这样的算法很粗糙，但现阶段只能这样大致地估算一下。”
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“价值缺口四千万欧元，并不意味着您就要投入四千万欧元进去。我估计……修复到可以作为奢华度假酒店使用的程度，两千万欧元就够用了，如果想要让它更上一个台阶，加一些能提升现代旅客满意度的服务项目进去，那可能就是两千……三千万欧元以内。”
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更重要的是，未来类似的项目，明知道修复费用不会得到奖励的情况下，前期消费产生的正面情绪反馈还会有那么高吗？
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